周帆接受德新社采访：应降低按揭购房首付款比例
采访时间：2008-10-9 14:43:03
采访单位：德国新闻社（简称德新社）
采访人：张伟慧
采访对象：周帆（著名策划大师、房地产专家、广州左右地产顾问机构总裁）
采访方式：MSN聊天工具
德新社：周老师好，我是德国新闻社的助理，张伟慧，打扰您！不知道您什么时候方便，我有一些问题想采访一下您。
周帆：你好，张小姐。现在可以呀，你问吧。
德新社：我在网上看了您的许多观点，满深刻的，不过我们的问题都是从一个普通记者的角度来看的，可能比较浅一点，需要您解释的时候多一点。
周帆：没关系，你谦虚了。有什么问题，请说。
德新社：您觉得房地产市场对新的房产项目的开放程度如何？
周帆：开放程度?不明白你的意思。
德新社：在房价中，人为操作的因素有多大？还是仅仅由供求关系决定？
周帆：由供求关系决定，人为操控的程度很小。当然也不排除人为操控的可能性，但房地产更多的与宏观经济挂钩，宏观经济是不以人、政府、领导等任何人的意志为转移的，宏观经济是客观存在。
德新社：小到什么程度呢，在哪些方面？那在房价的确定过程里，开发商和地方政府各自的角色如何？
周帆：比如万科，前些时间降价，应该算是一种人为操控，而因为万科是全国房地产的榜样企业，这种榜样企业往往在行业里能起风向标的作用，它一降价就能影响到整个行业的价格动向。但万科的这种行为，也只能偶尔为之，经常使用就不灵了。万科的这种降价行为，与其说是人行的操控，还不如说是先知先觉而采取的防范措施更确切些。
房价由市场决定，开发商也是根据市场来定价的，这是市场规律，也就是斯密所说的“看不见的手”在操控。政府很难决定房价，比如去年广州的市长张广宁公开呼吁市民暂缓买房，说他一定要让房价降下来，结果房价不但没降，反而上升得很快，政府也无法改变市场规律。
中央政府、央行也无法改变市场规律，只能通过宏观调控手段来缓解、调节市场。政府只能平衡总量，平衡总供求关系。因为宏观经济研究的是经济总量和总量之间的相互关系。
德新社：那么政府与开发商之间的合作关系是怎样的呢？
周帆：政府需要开发商来开发房地产，因为开发房地产，一是可以推动城市建设的进程；二是可以带动城市经济的快速发展，因为房地产的带动效应很大，上下游产业链较长，并且不仅仅是产业链这么单纯，而是可以带动产业集群的发展。比如房地产业的繁荣，催生了保安业的庞大与繁荣就是一个例子，本来保安业与房地产是不相关连的产业，但保安业也成了房地产带动的产业集群范畴。三是可以改善当地居民的生活水平；四是可以承担许多本该政府去做的工作，比如许多市政配套、公共服务产品等，本来是由政府去建设的，由于房地产业的繁荣，开发商就成了许多公共服务产品的提供商；五是增加了政府的财政收入，财政财政，没有财就无法行政，比如土地就成了许多地方政府的主要收入来源之一，当然还有可观的税收。
德新社：非常精彩的回答！8月份的报道说房价仍然在上涨，只是程度趋缓，但是销售量已经下降了，这种情况是不是与人们对一个自由的市场的应有期待相反呢？
周帆：我觉得许多数据的来源本身就不准确，政府的统计存在许多不确定因素，由于统计的方法问题，得出的结果会与现实不符。政府统计的房价是多少多少，政府统计的这个房价有时无法客观反应市场真实性。
比如政府统计的房价，是市场上交易时写在合同上的房价，但是在现阶段这个非常时期，全国的开发商都在“死扛”不降价，但不降又会导致现金流断流，因而许多开发商采取隐性降价措施，比如房价还是卖10000元/平方米，但开发商会送装修、物业管理费、促销奖品等，而这些送出去的部分实际上就是开发商的降价部分，但这部分没有直接反应到房价上去，所以就可能出现政府统计出的房价在上涨，而真实的房价却在下降的怪现象。所以啊，统计部门的许多数据有误导嫌疑。
德新社：有道理！现在中国的房地产发展的规模是巨大的，这个巨大的规模本身对价格有影响么？如果发展规模缩小，那局面会不会有所不同？
周帆：有影响，但可能在短期内表现不明显。
德新社：什么样的影响？
周帆：开发规模大了，就等于是总供应量增加了，这会改变供求平衡，直接决定价格的，是供求关系，供应量多了，如果需求量不是同步增长的话，就会出现供过于求的现象。供过于求，价格就会下降。
德新社：那短期还真的不会明显。
周帆：国家调控也就是通过控制供求关系来平衡价格的，在宏观经济学里，叫价格找平。比如央行开始降息、降准备金率，这就说明了什么呢？说明经济开始冷了，如果央行提高利率和准备金率，就说明经济开始热了，政府就会收闸，通过缩小M2，来进行调节。不过，房地产短期内无法逆转。
德新社：在中国的有些地方，房价虚高，以至于出现“泡沫”，甚至可能即将破裂，政府应该做些什么来避免出现这个情况？
周帆：我不认为房价出现了泡沫。如果是泡沫的话，就是你说的虚高，而虚高就是说市场的实际需求和实能承受的价格不大，但由于炒家及其它因素作用，许多房子囤积在流动环节，没有到达真正的消费者手中，这样就会把房价拉高。而根据我的观察，中国买房队伍非常庞大，市场需求还很强劲，如果楼市一旦启动，可能出现井喷现象。当然房地产市场也有不少炒家，但还不足于形成泡沫。到了现在这种市场形势下，许多炒家就开始退市了。
德新社：还会井喷？
周帆：房地产形势一旦好转，肯定井喷，理由很简单，还有许多人要买房，但由于宏观形势、经济大势不好，买家都在持币观望，在等待。并且这个需求大军在一天天壮大。目前的需求处于压制状态，就像弹簧一样，一旦松动，就会强劲反弹。
德新社：那么这种观望心态对房地产市场的长远发展会不会有伤害？
周帆：有伤害。如果观望期过长，会对房地产形成严重打击。你想想，大家都压制着不去买房，而开发商卖不出楼，现金流就成了负数，只流出不流入，没有了输血功能，那是什么后果！而开发商是很难坚持太久的。我估计，如果到明年中仍然不回暖，有半数开发商会面临出局。
德新社：啊，那就很严重了，这么看来万科的降价还满明智的，至少资金可以回来一些哦。您觉得中国的二手房地产发展得怎样？如果要扩大这块市场，需要采取哪些措施？
周帆：是的，降价至少可以缓解当前的资金压力。但现阶段降价也不是办法，你越降，越无人买，消费者是买涨不买落的，买房也和买股一样，是买预期，谁也不会买一个明天会下跌的房子。当前最主要的，是经济大势严重影响了消费者的信心，也就是说，消费者对明天的楼市不看好。
二手房与一手房是一衣带水的。目前二手房同样遭遇寒冬，许多二手中介开始关门。这同样是受经济大势的影响。二手房并不是可以通过人为扩大的，这和市场需求有直接关系。像香港，二手房就很活跃，因为香港的土地少，新房不多。还与国人的消费观念有关系，中国人有个怪毛病，总认为二手的就不好，有些人就对住二手房很难接受，即使做房奴也要买新房。如果观念不转变，二手房可能永远只能是“二奶”地位。二手房的租赁到是很活跃。
要想让二手房做活做大，最重要的是要改变人的观念；其次是二手房中介市场要加强自律，中介行业比较混乱，诚信度较低。因为二手中介，是低成本入市的，两张桌子、两台电脑，两个人就办成了一个中介机构。二手市场急需规范运作。像前段时间的创辉中介关门等事件，对二房中介行业是个沉重打击。还有就是二手中介机构的短视行为明显，急功近利，在运作上缺乏长远规划与运营谋划，还停留在中介的原始层面，没有衍生品，也就是衍生服务，二手中介如果要做强做大，把二手市场做好，我觉得可以从衍生服务上去做做文章。就像银行一样，中国的银行收益主要来自存贷利率差，而缺乏许多金融服务品，国外的许多银行的主要收益是来自其它金融服务而不是存贷利差。二手中介也一样，主要收益来自中介佣金，根本就没有其它的新型服务产品，这是制约中介业发展的一大严重不足。
德新社：目前的全球金融危机对房地产市场有什么影响么？如果目前影响还看不出，那么今后的一年之内可能会有什么影响？
周帆：金融危机的影响是多层次的；一是对信心的影响很严重，导致国民对未来不看好，并且产生了许多忧虑；二是金融危机会导致房地产开发运营资金的严重短缺，据透露，现在有许多国外金融巨头在大量抛售在华资产，压缩对华资金输入。这对房地产来说，简直就是放血。
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德新社：好的，我一定拜读。有报道说，因为房产价值缩水，现在已经有人拒绝向银行支付分期付款，在这种情况下，银行和开发商应该怎么办呢？
周帆：银行、政府与开发商应该说是利益共同体。但拒绝向银行分期付款的行为是错误的，因为房价下降了，是市场现象，与银行无关。如果因为房价下降，消费者就断供，那么如果房价上涨了，消费者会把增值收益分一部分给银行吗？
德新社：会不会被迫取消贷款的债务关系？
周帆：应该不会。如果购房者坚持断供，就等于在违约。
德新社：那怎么办呢？
周帆：按法律办事。断供只会受到法律制裁，因为这是违法行为。
德新社：您期待中央政府如何应对目前中国房地产市场上的种种问题？
周帆：我没有什么特别的期待，但开发商和购房者都在期待，但各怀心事，呵。开发商期待政府救市，放宽对房地产的贷款，购房者期待政府不要救市，认为房价太高。不过我到是期望中央政府在现阶段暂时不要出手救楼市，因为房价还在高位运行，房地产还处于暴利阶段，现阶段如果救市，等于将前些日子费力调控的成果给毁掉了，实际上，房地产不需要救，因为房地产不是没有市场需求，如果市场需求匮乏，那就需要救市，通过调控让老百姓掏钱消费买房，而房地产的市场需求非常强劲。如果房地产确实受到损害，只需要放松调控就可以达到目的，无需去救。政府应该将房地产引向微利时代，只有走向微利时代，国民才能安居乐业。
另外，过一段时间，我觉得政府应该把按揭贷款的首付比例降低，这样既刺激了购房需求，又有效缓解了购房者的压力，现在许多白领一族买房，基本上都成了“房奴”，高额的首付款是购房压力的重要来源。降低首付款比例，是一件利于老百姓的好事。按揭购房的首付比例最高不要超过两成，这样就会放大需求和减轻购房负担。
德新社：他们的期待会实现么？的确，降低首付有利于老百姓。
周帆：已经有地方政府开始救市，放松政策，但我估计中央政府暂时应该不会，因为房价的确还在高位运行。但是，如果开发商普遍遭受严重创伤，中央政府就会采取行动。
德新社：地方政府在土地拍卖方面多大程度上是公开和透明的？因为看到有些公司，比如soho经常拿到大的项目。
周帆：这个问题只能私下里说，拍卖基本上是市场行为，但也有许多政府、官员操控行为，挂牌转让就基本上是暗箱操作。我觉得政府应该取消土地拍卖制度，因为拍卖只能推高地价，从而最终推高房价。
德新社：这个观点，很新颖。
周帆：我有点事，需要去办理。
德新社：我还有许多问题需要请教，那我们另约个时间？
周帆：好的。到时你再联系我。
德新社：昨天您谈了许多观点，非常有价值，今天我还有一些问题要采访一下您，耽误您一些宝贵时间。
记得以前公安部也就房地产业内的一些问题做过评论，说它是中国经济中最腐败的部分，云云。。。除了我们现在面临的困难，它内部还有哪些问题呢？
周帆：房地产的内部问题太多
德新社：政府会怎么去解决？
周帆：开发商的观念问题是最重要的问题，观念落后、目光短浅是制约房地产业发展的严重瓶颈。腐败问题当然是不可忽视的，但随着经济的发展，政府惩治腐败的加强，这种现象正在减少。互相克隆是房地产业的另一个重要问题，自主创新严重不足，都是“天下文章一大家,你抄我来我抄他”。房地产是一个特殊行业，我有一个比喻：房地产上半身是男人，下半身是女人。房地产的前期由政府控制，属于计划经济。后期也就是营销阶段才由自己控制，是市场经济。房地产是个典型的“阴阳人”。
德新社：呵呵，很新颖的比喻啊！
周帆：您觉得媒体的渲染对房地产价格有影响么？
周帆：有。关系很大。
德新社：因为有很多软广告性质的文章，大家都能看到，那媒体在房地产市场上的角色是怎样的？
周帆：因为媒体是信息的采集者，同时又是信息的发布者，媒体左右舆论导向。
德新社：那媒体也帮助推高了价格吧？
周帆：对于经济和社会的发展，信心与观念是重要的，而媒体作为舆论导向，很容易左右市场信心。我曾经写过一篇文章，认为房价上涨是媒体和政府惹的祸。
媒体通常有几个特点：一是跟着政府跑，为政府摇旗呐喊；二是跟着开发商跑，因为需要开发商的广告，尤其是纸质媒体，房地产广告几乎占了所有广告的70%之多，开发商是媒体的衣食父母啊；三是跟着专家跑，充当了专家的喉舌；四是媒体喜欢见风就是雨，政府或者市场稍有风吹草动，就大肆渲染。媒体的许多新闻有断章取义之嫌，本来是一件很小的事情或者是一句随口说出的话，媒体就拿来大做文章，又是专题报道，又是采访专家、政府官员，又是解读，弄得满城风雨，狼即使不来，也胜过狼来了。
许多时候，消费者的信心，是受媒体影响的。比如这次美国的金融危机，如果媒体不做大肆渲染，采取淡化处理，可能不至于加重开发商、消费者、国民对经济危机的恐惧与担忧。
当然也有许多正面报道但却起了负面作用。比如央视经济频道的“直击华尔街”专题系列，就在有意无意之间把金融危机渲染到了一个非常可怕的程度。
基于这一点，我想撰写一篇论文，论述信心在宏观经济学中的作用，建议在宏观经济学里，把信心调控当作一项重要课题。9月24日总理在与美国金融学家们的对话时就说了：信心比黄金更贵重。可见信心对于社会和经济的发展起着举足轻重的影响。
德新社：我听说一些个别的案例，对于房地产的非法操作，就是一个台湾人按揭买房，又通过贿赂开发商工作人员，将房子很快转让给别人，从中牟利，这种非法投机的行为对市场影响如何？这样做的也不仅是中国人，有些外国人也这么做。
周帆：你说的这些属于个别现象，这类现象还有许多，比如有个消费者通过不断转手将按揭房子卖给自己，一套房卖了几个亿。还有的开发商的房子卖不动了，就把价格提高两三成，然后让所有股东和朋友来买，通过按揭把首期款付了，这样开发商就拿到了银行贷款，然后将银行的贷款拿来还了买房人支付的首期款，而后买房的人故意断供不付款，银行就只有将房子收回。但银行收回的房子是远高于市场价的，这样开发商资金回笼了，将风险转嫁到了银行身上。类似于这种例子不多，是一些人利用政策、法规的盲点来钻空子，投机取巧。随着政策法规的完善，这种现象只会越来越少，没有生存的土壤。但如果不加于控制，对经济的发展将产生很严重的危害。
从这些问题来看，反映出了国人的道德价值与素质修养还存在许多不足，有待提高。政府要做的有二：一是完善相关法、规，二是想办法提高全民素质与道德教育，三是加强监管体系的建立。
德新社：谢谢您，耽误您这么久时间，比金钱还宝贵的时间，呵呵。另外，您有没有写过全球金融危机下的影响和应对方面的评论？
周帆：美国的金融危机肯定会对中国产生不良影响，但中国政府会采取措施将影响降低，在这方面，中央政府还是有许多经验与方法的。我觉得中央政府的宏观调控已经进入减息周期，这个周期刚刚开始，未来将会继续减息。
你去看一下我的博客，有这方面的文章，一般我对这些会非常关注，尤其是宏观经济，我会及时就国际国内形势及时阐述自己的观点。
德新社：请把您博客地址告诉我。
周帆：你在任何网站上搜索我的名字“周帆”就可以看到。
德新社：好的，谢谢您，以后还会经常就许多问题来采访您，感谢您的支持。
